美 樓 市 現 回 穩 信 號

【 明 報 專 訊 】 美 國 樓 市 及 次 按 信 貸 問 題 ， 自 去 年 起 一 直 困 擾 金 融 市 場 ， 美 國 兩 大 房 貸 機 構 房 利 美 及 房 貸 美 上 周 出 現 「 爆 煲 」 危 機 ， 更 令 人 關 注 美 國 樓 市 會 否 惡 化 ， 不 過 也 有 不 少 市 場 人 士 認 為 ， 從 近 期 美 國 公 布 的 多 項 房 屋 數 據 顯 示 ， 美 國 樓 市 已 現 見 底 回 穩 信 號 ， 毋 須 過 度 悲 觀 。

美 國 權 威 財 經 雜 誌Barron's ， 援 引 作 為 美 國 樓 價 表 現 重 要 指 標 的 標 普 及Case-Shiller 房 屋 價 格 指 數 最 新 數 據 ， 指 出 今 年4 月 份 美 國 整 體 樓 價 雖 按 年 急 跌15.3% ， 但 指 數 覆 蓋 的20 個 地 區 中 ，8 個 地 區 的 樓 價 出 現 輕 微 上 升 。3 月 份 該 數 據 顯 示 其 中18 個 地 區 的 樓 價 都 出 現 下 跌( 見 表) ，4 月 數 字 無 疑 反 映 情  有 所 改 善 。

樓 價 數 據 改 善 年 底 有 望 回 穩

有 關 數 據 更 顯 示 ， 樓 價 大 跌 的 情  ， 只 集 中 於 斷 供 問 題 嚴 重 的 次 按 房 屋 。 其 中4 月 份 售 價 超 過72 萬 美 元( 約562 萬 港 元) 、 位 於 三 藩 市 的 高 級 住 宅 ， 平 均 樓 價 按 年 跌 幅 只 有10.7% ， 明 顯 低 於 接 近 兩 成 的 整 體 跌 幅 。

有 關 指 數 的 創 辦 人 之 一Chip Case 認 為 ， 美 國 樓 價 已 接 近 見 底 。 他 指 出 美 國 今 年4 月 份 新 屋 動 工 量 ， 已 由06 年1 月 高 峰 期 的227 萬 間 ， 顯 著 跌 至97.5 萬 間( 圖1) ， 類 似 的 急 跌 情 況 ， 在 過 去35 年 合 共 出 現 了3 次 ， 每 次 樓 市 活 動 都 能 在 一 個 季 度 內 反 彈 ， 儘 管 他 承 認 ， 民 眾 情 緒 仍 可 能 會 受 到 美 國 經 濟 正 走 向 衰 退 所 影 響 。

Chip Case 認 為 ， 美 國 人 的 供 樓 能 力 上 升 ， 也 有 利 樓 市 回 穩 ， 例 如 目 前 鳳 凰 城(Phoenix) 的 人 均 收 入 與 樓 價 比 率 ， 雖 然 由06 年 的9 倍 下 跌 至 目 前 的6 倍 ， 但 仍 較90 年 代 明 顯 上 升( 圖2) 。

美 國 全 國 不 動 產 經 紀 協 會(NAR) 最 新 公 布 數 據 亦 顯 示 ，5 月 份 美 國 二 手 房 屋 供 銷 售 總 量 跌 至449 萬 間 ， 以 目 前 的 銷 售 速 度 計 算 ， 市 場 需 要10.8 個 月 來 消 化 ， 明 顯 低 月4 月 份 的11.2 個 月 ， 至 於5 月 份 獨 立 屋 銷 售 則 輕 微 上 升2% 。

NAR 經 濟 分 析 師Lawrence Yun 認 為 ， 在 供 求 理 論 下 ， 預 期 美 國 樓 市 在 未 來5 個 月 可 望 穩 定 下 來 ， 並 在 明 年 出 現 復 蘇 。 他 指 出 ， 目 前 美 國 房 屋 的 年 銷 量 約500 萬 間 ， 與10 年 前 水 平 相 若 ， 但 其 間 人 口 則 增 加 了2500 萬 ， 並 且 製 造 了1000 萬 個 新 職 位 ， 目 前 新 屋 的 淨 需 求 量 約 為 每 年160 萬 ， 以 目 前 每 年 不 足100 萬 間 的 供 應 量 看 來 ， 明 顯 未 能 滿 足 市 場 需 求 。

新 屋 動 工 銳 減 未 能 滿 足 需 求

另 一 分 析 師Tom Brown 亦 指 ， 反 映 次 按 證 券 市 場 表 現 的ABX 指 數 顯 示 ， 在 過 去6 至8 個 月 ， 有 關 貸 款 的 拖 欠 情 況 出 現 下 降 ， 顯 示 未 來 樓 市 出 現 斷 供 的 壓 力 可 能 降 低 。

美 國Well Fargo 的 首 席 投 資 顧 問Jim Paulson 亦 預 期 ， 斷 供 情  可 望 改 善 ， 美 國 樓 價 可 望 在 今 年 底 回 穩 。

美 國 國 會 正 建 議 立 法 ， 透 過 聯 邦 住 宅 管 理 局(Federal Housing Administration) 來 協 助 處 理3000 億 美 元 的 問 題 次 按 貸 款 ， 華 府 也 可 能 注 資 挽 救 美 國 兩 大 房 貸 機 構 房 利 美 及 房 貸 美( 詳 見 另 文) ， 也 減 輕 了 市 場 對 樓 按 信 貸 的 憂 慮 。

穆 迪 ﹕ 售 樓 數 字 改 善 屬 虛 火

但 一 些 市 場 人 士 也 認 為 ， 美 國 樓 市 仍 有 可 能 進 一 步 下 調 ， 其 中 評 級 機 構 穆 迪 的 經 濟 分 析 師Mark Zandi ， 以 及 資 產 管 理 公 司Pimco 的 基 金 經 理Bill Gross 便 預 期 ， 未 來 樓 價 將 再 跌 一 成 ， 主 因 是 美 國 經 濟 可 能 在 稍 後 正 式 進 入 衰 退 ， 加 上 利 率 趨 升 ， 令 就 業 市 場 及 斷 供 情 況 惡 化 ， 近 期 房 屋 銷 售 趨 穩 ， 也 可 能 只 是 受 到 銀 主 盤 及 市 場 減 價 促 銷 所 致 。

撰 文 ： 基 斯 羅